A reforma tributária parece um assunto distante da vida de quem mora em condomínio. CBS, IBS, créditos tributários e mudanças de regime parecem discussões reservadas a contadores e empresas.

Mas existe uma maneira muito mais simples de entender o assunto: o condomínio compra produtos e contrata serviços todos os dias. Se parte dessas despesas mudar de preço por causa do novo sistema tributário, o impacto poderá chegar à taxa condominial.

Isso não significa que surgiu simplesmente um novo imposto sobre a cota do condomínio. A legislação estabelece regras específicas para os condomínios edilícios. Para a maioria dos moradores, o ponto mais importante está em outro lugar: nos fornecedores que fazem o condomínio funcionar.

Portaria, segurança, limpeza, administradora, manutenção de elevadores, jardinagem, engenharia, tecnologia e outros serviços entram nessa conta. Essas empresas terão de se adaptar ao novo modelo de tributação sobre o consumo, baseado principalmente na CBS e no IBS.

O impacto não será necessariamente igual para todas. Algumas empresas poderão aproveitar créditos tributários de maneira mais eficiente, enquanto outras poderão enfrentar mudanças maiores em sua estrutura de custos. Portanto, seria errado afirmar que todos os contratos dos condomínios aumentarão automaticamente por causa da reforma.

O problema começa quando algum aumento efetivamente acontece.

No condomínio, aumento de despesa vira aumento de cota

Um condomínio não é uma empresa tradicional. Ele não aumenta vendas para compensar despesas e não possui acionistas para absorver prejuízos.

A conta é dividida entre os moradores.

Imagine um condomínio com despesas de R$ 300 mil por mês e 100 apartamentos. Se, por qualquer combinação de impactos da reforma, os custos totais aumentassem 3%, seriam R$ 9 mil adicionais por mês.

Na média, R$ 90 a mais por apartamento.

Se o aumento global chegasse a 5%, seriam R$ 15 mil adicionais, equivalentes a R$ 150 por unidade.

Esses números são apenas exemplos matemáticos e não uma previsão de aumento provocado pela Reforma Tributária. Cada condomínio terá uma realidade diferente.

É justamente por isso que os síndicos precisam começar a fazer contas.

2026 é o ano para entender o que está acontecendo

A transição para o novo sistema já começou. Em 2026, CBS e IBS estão em fase de teste. A mudança avança em 2027 e continuará gradualmente nos próximos anos até a implantação integral do novo modelo.

Isso dá aos condomínios algum tempo para se preparar.

Os contratos de maior peso deveriam ser analisados primeiro. Portaria, segurança, limpeza, administradora, elevadores e facilities normalmente representam parcelas importantes do orçamento e merecem atenção especial.

Se um fornecedor pedir reajuste alegando a reforma tributária, a explicação não deveria terminar nessa frase.

O condomínio deveria perguntar quanto do reajuste realmente decorre da mudança tributária, quais créditos a empresa poderá aproveitar e quanto corresponde a outros fatores, como salários, inflação, insumos e recomposição de margem.

A reforma tributária não pode virar uma justificativa automática para aumentar contratos.

Alguns condomínios precisam de atenção redobrada

Existe ainda outra questão importante.

Condomínios que possuem receitas relevantes além das cotas dos moradores precisam analisar sua situação tributária com mais cuidado.

A legislação estabelece regras específicas envolvendo a composição das receitas e traz uma referência importante de 80% para determinadas situações. Isso pode ser especialmente relevante para condomínios comerciais ou empreendimentos que obtenham receitas significativas com terceiros e com a exploração econômica de espaços e serviços.

Para um condomínio residencial tradicional, sustentado essencialmente pelas contribuições dos moradores, a situação tende a ser diferente.

Por isso, não existe uma única resposta tributária que sirva para todos os condomínios.

O síndico terá uma nova missão

Mais do que decorar o significado de CBS ou IBS, o síndico precisa aprender a fazer uma pergunta simples: quanto dessa mudança realmente precisa ser pago pelo condomínio?

Administradoras também terão papel fundamental. A previsão orçamentária dos próximos anos não deveria considerar apenas inflação, dissídios e reajustes contratuais tradicionais. Será necessário acompanhar como os principais fornecedores estão atravessando a mudança tributária.

Porque existe um risco bastante previsível: fornecedores utilizarem a complexidade da reforma como argumento para reajustes que o condomínio não consegue conferir.

É aí que informação vira dinheiro.

O síndico que conhece seus contratos, compara fornecedores e exige demonstração dos impactos terá melhores condições de negociar. O condomínio que simplesmente aceitar cada novo preço acabará transferindo a conta aos moradores.

A reforma tributária começou em Brasília, mas seus efeitos econômicos percorrerão empresas, prestadores de serviços, administradoras e condomínios.

No final dessa cadeia existe alguém que não participa das discussões tributárias, não calcula créditos de IBS ou CBS e provavelmente nunca lerá uma lei complementar.

Ele apenas abre o aplicativo do banco e encontra a nova taxa do condomínio.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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