Quando as vagas não são fixas, aquele simples número pintado no chão pode virar uma das discussões mais longas de uma assembleia. Sorteio anual, vagas rotativas, idosos, PCD, carros grandes, moradores com mais de um veículo e critérios de prioridade fazem parte de um sistema que precisa ser muito mais organizado do que parece.

Garagem é um daqueles assuntos que parecem pequenos até o dia em que alguém precisa mudar de vaga.

Em muitos condomínios, principalmente nos edifícios em que as vagas não estão individualizadas na matrícula do apartamento, o espaço de estacionamento é organizado por regras coletivas. Algumas unidades têm direito a uma vaga, outras a duas, algumas vagas são melhores, outras menores, existem posições presas, livres, cobertas, descobertas ou que exigem alguma manobra.

Quando não existe uma vaga determinada para cada unidade, surge uma pergunta inevitável: quem fica onde?

É aí que entram o sorteio e os sistemas de vagas rotativas.

Primeiro é preciso descobrir de quem é a vaga

Antes de discutir como fazer um sorteio, o condomínio precisa entender juridicamente como suas garagens foram constituídas.

Há condomínios em que a vaga é uma unidade autônoma, com matrícula própria. Em outros, ela está vinculada ao apartamento. Existem ainda empreendimentos em que a garagem integra a área comum e a unidade possui apenas o direito de utilização de determinado número de vagas.

Essa diferença muda completamente a conversa.

Se determinada vaga pertence juridicamente a uma unidade, não cabe simplesmente à assembleia colocá-la em um sorteio geral. Quando estamos falando de vagas de uso comum ou cuja localização não pertence definitivamente a determinada unidade, convenção, regulamento interno e decisões assembleares ganham importância na definição do sistema.

Por isso, antes de criar uma regra nova, o síndico deveria fazer algo muito menos emocionante, porém muito mais seguro: abrir a convenção, o regulamento e a documentação do condomínio.

Como geralmente acontece o sorteio

O modelo mais conhecido é bastante simples. O condomínio identifica todas as vagas disponíveis, separa aquelas que possuem características específicas e realiza periodicamente um sorteio entre as unidades com direito ao estacionamento.

Esse sorteio pode ocorrer em assembleia presencial, virtual ou por meio eletrônico, desde que o procedimento utilizado respeite as regras aplicáveis ao condomínio e permita transparência e conferência.

A periodicidade varia bastante. Há condomínios que sorteiam todos os anos, outros a cada dois anos e alguns estabelecem períodos diferentes.

O objetivo do sorteio periódico é relativamente justo: ninguém deveria ficar eternamente com a melhor vaga simplesmente porque teve sorte há vinte anos.

Só que existem diferentes maneiras de organizar essa lógica.

Sorteio puro, rodízio ou escolha por ordem?

No sorteio puro, cada unidade recebe aleatoriamente uma vaga e permanece nela até o próximo sorteio. É provavelmente o sistema mais simples, mas pode produzir situações ruins quando existem vagas com características muito diferentes.

Outro modelo sorteia não a vaga, mas a ordem de escolha. O apartamento sorteado em primeiro lugar escolhe primeiro; o segundo escolhe depois e assim sucessivamente. Esse sistema permite que cada morador considere suas necessidades, como tamanho do veículo, facilidade de manobra ou proximidade do elevador.

Existe ainda o rodízio, no qual o condomínio cria grupos ou setores e promove mudanças periódicas. Quem passou determinado período em uma posição considerada privilegiada pode passar para outro grupo no ciclo seguinte.

Alguns condomínios adotam sistemas híbridos. Sorteiam a ordem, estabelecem grupos de vagas equivalentes e criam regras para impedir que uma mesma unidade permaneça sucessivamente nas posições mais disputadas.

Não existe necessariamente um modelo perfeito para todos. Existe o modelo que melhor conversa com a configuração daquela garagem e, principalmente, com aquilo que os documentos do condomínio permitem.

E as vagas rotativas?

Vaga rotativa é diferente de simplesmente realizar um sorteio periódico.

Nesse sistema, determinadas vagas não ficam permanentemente associadas ao mesmo veículo ou unidade durante todo o ciclo. O uso pode ocorrer por disponibilidade, períodos, setores ou algum mecanismo previamente estabelecido.

É comum, por exemplo, haver vagas destinadas a visitantes ou operações específicas funcionando de maneira rotativa. Em outros empreendimentos, especialmente onde há limitações físicas, o próprio estacionamento pode trabalhar com posições variáveis.

Quanto maior a rotatividade, porém, maior precisa ser a clareza da regra.

Quem pode utilizar? Por quanto tempo? Pode guardar lugar? O segundo veículo pode ocupar uma vaga disponível? Visitante pode estacionar durante a madrugada? Como funciona quando todas estiverem ocupadas?

Se essas respostas não estiverem claras, a garagem rapidamente vira uma negociação informal entre moradores.

As regras especiais são onde começam as discussões

O sorteio parece matemático até aparecerem situações particulares.

Morador idoso deve ter prioridade? Pessoa com deficiência pode participar de um grupo específico? Quem possui veículo muito grande pode rejeitar determinada vaga? Uma gestante pode solicitar uma posição temporariamente mais acessível? Uma unidade que acabou de trocar de carro pode pedir mudança? Quem não possui veículo participa do sorteio? Pode ceder sua vaga para outro morador?

Essas situações não deveriam ser resolvidas pelo humor do síndico ou pela pressão de quem reclama mais.

Há regras legais de acessibilidade e situações juridicamente protegidas que precisam ser observadas. Fora delas, benefícios adicionais e critérios internos devem encontrar respaldo nos documentos e nas deliberações válidas do condomínio.

Criar exceções individuais sem critério objetivo costuma ser o início do problema.

Hoje alguém troca porque comprou uma SUV. Amanhã outro pede porque tem dificuldade para manobrar. Depois aparece alguém dizendo que chega mais tarde do trabalho e precisa de uma vaga melhor iluminada. Todas podem ser demandas compreensíveis, mas administrar condomínio exige transformar demandas individuais em regras coletivas coerentes.

E quem tem carro grande?

Esse talvez seja um dos conflitos modernos mais frequentes.

Muitas garagens foram projetadas quando os automóveis brasileiros eram significativamente menores. Hoje convivemos com SUVs, picapes e veículos muito mais largos.

O fato de o carro não caber confortavelmente em determinada posição, entretanto, não significa automaticamente que o condomínio tenha obrigação de entregar outra vaga ao proprietário.

É preciso analisar as dimensões, o projeto, a natureza jurídica das vagas, as regras existentes e até eventuais interferências na circulação e nas vagas vizinhas.

Uma solução utilizada por alguns condomínios é classificar previamente as vagas por características e dimensões, criando grupos compatíveis antes do sorteio. Isso pode evitar que o problema apareça somente depois que os números forem retirados da urna.

Um bom sorteio começa antes da assembleia

Um erro comum é simplesmente colocar números em uma urna e começar.

Um processo organizado começa pelo levantamento da garagem. O condomínio identifica vagas livres e presas, dimensões, obstáculos, pilares, necessidade de manobra, acessibilidade e eventuais restrições.

Depois, define previamente o regulamento do sorteio: quem participa, qual será a ordem, como serão tratados ausentes, procurações, unidades inadimplentes quando juridicamente aplicável, trocas posteriores, veículos incompatíveis e situações excepcionais.

Só então acontece o sorteio.

E o resultado deve ficar registrado.

Quando as regras são conhecidas antes, o morador pode até não gostar da vaga que recebeu, mas entende como chegou até ela. Quando as regras aparecem durante o sorteio, qualquer decisão pode parecer favorecimento.

Pode trocar de vaga depois?

Essa é outra regra que deveria estar prevista antes.

Alguns condomínios permitem livremente que dois moradores troquem suas posições durante o período do sorteio, desde que comuniquem formalmente a administração. Outros não permitem nenhuma alteração.

Há ainda sistemas que autorizam trocas apenas entre vagas da mesma categoria.

O importante é evitar o famoso acordo de garagem que ninguém documenta. Dois moradores combinam uma troca, um vende o apartamento meses depois e o novo proprietário acredita que aquela vaga fazia parte definitivamente da unidade.

A administração precisa saber exatamente qual unidade possui o direito de uso de qual posição naquele período e por quê.

O síndico não deveria escolher quem merece a melhor vaga

Esse talvez seja o ponto mais importante.

Quanto mais subjetividade existe, maior é a chance de conflito.

O síndico não deveria precisar decidir se dona Maria “merece” ficar perto do elevador ou se o carro do apartamento 82 “é grande o suficiente” para receber tratamento diferente. Sempre que possível, essas respostas devem vir de critérios objetivos, documentação e regras previamente aprovadas.

Uma boa regra de garagem faz justamente isso: tira o síndico do papel de juiz das necessidades particulares.

No fim das contas, o sorteio de vagas não existe apenas para distribuir espaços. Ele existe para distribuir uma coisa ainda mais difícil dentro de um condomínio: a percepção de justiça.

Quando todos conhecem as regras, sabem quando haverá nova rodada, entendem as exceções e conseguem verificar como o processo aconteceu, a vaga continua podendo ser ruim.

Mas pelo menos deixa de parecer que alguém escolheu quem ficaria com ela.

Por Rafael Bernardes, especialista em gestão condominial e fundador do Sindicolab

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